Economía

En 1960, el congreso de los Estados Unidos creó los REITs (Real Estate Investment Trust), para que las inversiones a gran escala en bienes inmuebles fueran accesibles también a los pequeños inversores. La fórmula escogida consistía en equiparar la inversión en productos inmobiliarios a la inversión en cualquier otra industria, es decir, a través de la compra de valores. Por esta razón, aunque no están obligados, la mayor parte de los REITs son sociedades que cotizan en bolsa.

Un REIT es un vehículo transparente de inversión, que aporta ciertas ventajas respecto a otros modelos como pueden ser los Fondos de Inversión Inmobiliaria, que sí existen en España. José Luis Suárez, profesor de IESE, explica que “la ventaja del REIT es que es una sociedad anónima, como cualquier otra empresa, que normalmente cotiza en bolsa, con la diferencia de que no están gravados por el impuesto de sociedades ya que están obligados a distribuir hasta el 100% de los beneficios en forma de dividendos entre sus accionistas”.

Este porcentaje puede variar según la legislación específica que apruebe cada país, pero en cualquier caso la redistribución de los beneficios es la clave del proceso, ya que evita que los accionistas paguen una doble tasa sobre sus inversiones. El crecimiento de estas sociedades, que no retienen los beneficios puesto que los reparten entre los inversores, viene dada por la ampliación de capital, principalmente a través del crecimiento de su cartera de accionistas.

Los REITs permiten diversificar la inversión, y obtener mayor liquidez que los Fondos de Inversión tradicionales

Además, según el Presidente de Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), Graham Chase, “los REITs son un instrumento perfecto para diversificar las inversiones y contener los riesgos del mercado inmobiliario”. Esto supone una nueva ventaja sobre los tradicionales Fondos de Inversión, que según su regulación están obligados a dirigir por lo menos el 51% de su cartera a inversiones en vivienda.

La liquidez es otra de las ventajas que ofrecen estos trusts, ya que, tal y como explica Suárez, “si quieres sacar tu dinero de un Fondo de Inversión Inmobiliaria, lo puedes hacer tres o cuatro veces a lo largo del año. En cambio, al ser una sociedad que cotiza en bolsa, el REIT permite desinvertir en cualquier momento a través de la venta de acciones”.

Desventajas

Según Chase, “la mayoría de las desventajas de los REITs acostumbran a venir por las leyes regulatorias que establecen los gobiernos, que están diseñadas para asegurarse de que se cobrarán correctamente los impuestos sobre su actividad, aunque sea el accionista quien los pague y no la propia sociedad”.

Precisamente el temor a perder el control sobre los impuestos puede estar en la raíz del hecho que en España no haya todavía una directiva que apruebe la formación de REITs. Según Suárez, “para que se decidan a permitir esta nueva modalidad, en España se necesita un legislador con una visión amplia de los mercados de capitales, que vea que es bueno lo que traen los REITS, ya que vienen a desarrollar el mercado inmobiliario en nuestro país”.

En España, el temor a perder el control sobre los impuestos puede ser la causa de que todavía no exista un sistema de REITs

Una revolución para el sector inmobiliario

Según Joaquím Ribeiro, Director de Finanzas, Planificación y Control de Sonae Sierra, “sabemos que los REITs van a suponer una revolución para el mercado europeo porqué así ha sucedido en Estados Unidos y en Australia”. En estos países los REITs han favorecido una especialización en las inversiones inmobiliarias, de manera que hay grupos dedicados a la compra de instalaciones científicas, educativas, sanitarias, etc… Esto ha permitido que los pequeños inversores tengan acceso a sectores estratégicos como la biomedicina, además de las viviendas y otros productos tradicionales.

En Australia, por otro lado, los LTP (REITs en la fórmula australiana), han favorecido el incremento de las tasas de ahorro familiar porque "muchas personas deciden invertir en el sector inmobiliario a través de estas sociedades, ya que entienden el producto con que trabajan, a diferencia de otros valores de la bolsa", aclara Ribeiro.

Graham Chase coincide en el papel estratégico que jugará esta nueva modalidad de inversiones, y afirma que “en un futuro cercano, la estructura de las compañías del sector inmobiliario cambiará hacia un modelo de REITs, provocando una diversificación enorme del mercado inmobiliario y un crecimiento notable de las transacciones”.

¿Hacia un REIT paneuropeo?

Una de las posibilidades que se barajan para desarrollar un modelo de REITs potentes en Europa es crear una superestructura que implique a todos los países miembros de la Unión.

Para ello, según explica Ribeiro, “sería necesario que la Comisión Europea elaborara una directiva muy abierta, a partir de la cual cada país pudiera legislar”. Esta directiva debería identificar los REITs como la mejor fórmula para desarrollar el mercado inmobiliario, definir qué son estas estructuras societarias, y establecer unos mínimos como el requisito de transparencia fiscal. A partir de esta directiva, los Ministerios de Economía y Finanzas de cada país podrían desarrollar su propia legislación de REITs.

Sin embargo, existen algunos riesgos que podrían desaconsejar seguir el camino hacia un REIT paneuropeo, como mínimo en el corto plazo. Chase alerta de que “una de las condiciones para garantizar el éxito de los REITs es que se establezcan en países que gozan de una economía y un mercado de valores estable, y podría ser bastante peligroso que los REITs se introdujeran en mercados con grandes fluctuaciones”.