Transcurridos varios meses desde que a inicios del pasado verano la economía mundial sufriera el llamado “Credit Crunch” o crisis de liquidez, todavía no se puede afirmar que la crisis no afectará a la economía real, ya que se necesita de más tiempo para estar seguros, pero todo parece indicar que ésta se limitará al sector financiero. De todas formas, y sea cual sea la evolución, debemos ser conscientes de que estamos ante una crisis que acarreará consecuencias importantes y que sus efectos cambiarán la situación financiera actual.

Para llegar a entender la crisis y el punto en el que nos encontramos, debemos analizar en profundidad cuál ha sido su origen. Antes de que estallara la crisis de las hipotecas basura en EEUU, se habían concedido en este país demasiados créditos para la adquisición de viviendas a deudores que no ofrecían suficientes garantías de pago. Pese a que el origen de esta situación se dio en EEUU, con el actual sistema financiero global la crisis saltó al terreno internacional. El problema se extendió rápidamente cuando los préstamos estadounidenses se refinanciaron en los mercados internacionales a través de productos complejos que diversificaban el riesgo, que, junto con el aumento de la morosidad en EEUU, hicieron quebrar todo el sistema. Dicha situación provocó la actual contracción de liquidez en los mercados financieros internacionales, que se ha ido extendiendo y llegando a afectar incluso a sectores no inmobiliarios pero muy vinculados a él, como, por ejemplo, a nuestro sector hotelero.

En los últimos años, la inversión en el sector hotelero ha estado ligada al sector inmobiliario, habiéndose primado muchas veces la futura revalorización del inmueble frente al negocio hotelero. Esto ha favorecido el pago de precios por habitación, desorbitados en muchas ocasiones, y que el mercado experimente precios crecientes de los activos hoteleros. Pero esto ocurre en tiempos de bonanza, cuando todo vale y todo se vende. Los inversores compran a precios desmedidos porque tienen liquidez o porque los bancos conceden créditos fácilmente y financian estas operaciones.

Pero, si observamos en particular la evolución del sector hotelero, vemos que el actual encarecimiento del crédito y las recientes turbulencias financieras están generando una incertidumbre en el sector que está afectando a las decisiones de compra y de inversión de muchas operaciones. En estos momentos, los mercados están a la expectativa, hecho que provoca una situación de incertidumbre en la que se están registrando menor número de transacciones y en la que todas las variables se analizan mucho más. Los inversores y compradores estudian los proyectos cada vez con mayor atención, buscando precios que permitan la viabilidad del negocio hotelero, alejándose de la influencia que los precios residenciales pudieran tener y sin considerar la posible revalorización del inmueble.

Este cambio de actitud frente al riesgo por parte de los inversores y compradores, junto con la aplicación de políticas conservadoras y junto con las primeras medidas que los gobiernos adoptan en momentos de incertidumbre financiera como la actual, traerá consigo efectos inmediatos que devolverán la estabilidad al mercado.

Dicha estabilidad empezará por una corrección a la baja en los precios de los activos. Si estudiamos las distintas variables económicas, una de las primeras que se han visto afectadas por la crisis ha sido la relación préstamo-valor (Loan-to-value o LTV), que se ha reducido. Esto ha implicado que las operaciones que necesitan financiación sean estudiadas más detenidamente, y que, aquéllas que necesitan un LTV por encima del 90% se vean cada vez más afectadas. Esto conllevará que los ratios de capitalización (Cap Rates) vayan aumentando y que la consecuencia última de este proceso lleve a la reducción del precio de los activos hoteleros.

Este año 2008 promete ser un año complicado, pero muy interesante, desde el punto de vista de la venta de hoteles, para quienes puedan presentar y ejecutar operaciones complejas que aporten valor. Por otro lado, la evolución de la compra de dichos activos también será interesante ya que los  inversores individuales y los fondos internacionales con dinero para invertir competirán por aquellas oportunidades que se vayan presentando en el mercado.

Como conclusión, podemos decir que, con la crisis ha llegado un fin de ciclo en líneas generales y que los diferentes actores inversores esperarán a que la situación financiera se estabilice, aunque no dejaran de buscar ni de aprovechar aquellas operaciones de hoteles o proyectos hoteleros que presenten atractivas rentabilidades o proyecciones futuras rentables.