El mercado residencial de lujo presenta una serie de idiosincrasias que lo hacen único y muy diferente del mercado residencial medio. Normalmente se habla de vivienda de lujo a partir de 1,2 millones de euros, pero existen casos en los que un apartamento de 60 metros cuadrados también puede enmarcarse en este segmento, en base a su ubicación, prestaciones y otros indicadores. El público objetivo de este tipo de viviendas (empresarios, profesionales liberales, directivos de empresa, entre otros) se alejan del perfil medio de cliente, ya que sus criterios de compra o inversión no están tan condicionados por restricciones económicas y criterios de endeudamiento bancario. Con un perfil muy definido del producto que buscan y a su vez, muy bien informados de la situación actual del mercado inmobiliario, saben perfectamente dónde quieren vivir y cuánto están dispuestos a pagar.

A pesar de que este segmento de mercado se caracteriza por ser constante y con muy pocas fluctuaciones, desde Knight Frank hemos apreciado que la sobrevaloración que sufre el mercado de la vivienda también afecta al segmento de lujo, provocando un ligero descenso en el número de viviendas vendidas en relación con años anteriores.

Sí es cierto que el entorno actual de tipos de interés crecientes y la continuada evolución alcista del precio de las propiedades permiten un margen de negociación más amplio a la hora de intermediar este tipo de propiedades, lo que alarga considerablemente los plazos de venta. El éxito de la negociación dependerá de una serie de variables, pero obviamente las expectativas y situaciones económicas del comprador y vendedor tendrán un efecto directo sobre la buena resolución de las mismas.

Inversor y residente

Para compradores con perfil inversor es comprensible ver cómo las ofertas presentadas incorporan un descuento frente a los precios actuales de mercado, ya que el incremento del precio del dinero resta competitividad a los posibles rendimientos que se puedan obtener por este tipo de inmuebles. Así, los márgenes por incremento del precio de la propiedad parece que en el futuro serán más ajustados que los obtenidos durante los últimos años.

Esto cambia radicalmente si el criterio es el de la compra como residencia. En ese caso entran en juego otros aspectos como la disponibilidad del inmueble, su estado de conservación, el emplazamiento, las singularidades de la propiedad, etc. Y en este caso el comprador suele estar bien aleccionado ya que habitualmente dispone de un criterio muy claro a la hora de valorar su futura residencia, y ya no entra en juego tan sólo la parte económica.

Plazos de venta

Como dato de interés, en el 2005 el número de inmuebles vendidos fue de un promedio de tres propiedades al mes. En cambio, en lo que llevamos de año, el ritmo de ventas ha bajado a 1,5 inmuebles al mes. Esto es consecuencia directa de que, en gran parte, ha desaparecido el comprador con perfil inversor y prácticamente sólo actúa el comprador que adquiere como residencia propia. Esto hace más complicado el cierre de operaciones y alarga el período de venta al desaparecer un 35% aproximadamente de la demanda.

Además, dos variables influyen en el tiempo que tarda en venderse una propiedad: el precio y el tiempo. Una propiedad sobrevalorada tardará mucho más tiempo en venderse que una con un precio inicial de venta más ajustado a la realidad del mercado. El periodo de venta puede estimarse en un plazo de ocho meses o más.

Actualmente, y teniendo en cuenta que este tipo de propiedades es bastante limitadas, podemos afirmar que actualmente empieza a haber más oferta en el mercado. Ante tal coyuntura, muchos vendedores optan para poner ahora sus propiedades a la venta, temerosos de lo que pueda pasar en el futuro.