Empezamos este año rodeados de la intranquilidad que la crisis de crédito, llegada desde Estados Unidos, ha dejado impregnada en nuestro segmento inmobiliario. Los bancos se han vuelto mucho más cautos a la hora de conceder préstamos, si es que lo hacen, y esto afecta tanto a promotores como a compradores. Los primeros están viendo como, en el grupo de los grandes, las empresas están perdiendo valor en poco tiempo, y los compradores están esperando por partida doble, a que los precios bajen y a que los bancos les concedan las hipotecas.

¿Afecta esta situación a nuestro sector? Pensamos que sí, pero sus efectos pueden tener repercusiones muy positivas. Analicemos brevemente las actuales circunstancias: i) los valores de venta no están experimentando un crecimiento tan elevado como el que se había experimentado en los últimos cinco años; ii) el mercado de segunda residencia, especialmente en las zonas costeras, está sufriendo unos descensos de precio mayores, a la vez que experimenta un incremento del tiempo necesario para la venta; iii) las entidades financieras se están mostrando muy cautas desde el pasado verano en lo que respecta a la concesión de créditos a empresas para la adquisición de suelo que no sea finalista. Estas y otras circunstancias nos llevarán a una racionalización del precio de venta residencial en general, pese a que determinados segmentos en determinadas zonas seguirán incrementando su valor.

"El sector de hoteles y el de restaurantes se sustentan en un negocio y no únicamente en el valor del ladrillo"

Por otro lado, tanto el sector de hoteles como el de restaurantes se sustentan en un negocio y no únicamente en el valor del ladrillo, por lo que su valoración debe determinarse en función de la rentabilidad que ofrece el negocio que se desarrolla en el inmueble y no en el valor del m2 residencial de la zona. Esto, que parece muy obvio, no lo ha sido tanto en los últimos años en los que se han desarrollado proyectos, especialmente hoteleros, en inmuebles con uso hotelero, y por los que se han pagado precios más propios del sector residencial. Es cierto que determinados inmuebles con ubicaciones excepcionales en el centro de las grandes ciudades generaran siempre unas plusvalías superiores a otros con peores ubicaciones, pero esta debería ser la excepción que confirme la regla.

Volviendo a lo ya comentado, los negocios se sustentan en la rentabilidad que ofrecen, por lo que, a la hora de valorar un hotel o un restaurante lo que debemos tener en cuenta son los ingresos que generan o pueden generar y el margen que dichos ingresos representará, puesto que esta será una de las bases de la entidad financiera para conceder el préstamo. A esta base, se le unirán los ratios de capitalización aplicados en la compraventa de negocios comparables.

En este sentido, dada la buena salud general de ambos sectores en nuestro país, estamos convencidos de que estamos entrando en una época sin incertidumbres, en dónde será más fácil cerrar acuerdos, puesto que estos no estarán basados en la especulación pura y dura sino en el análisis de los negocios y de sus expectativas de crecimiento. Los precios se verán afectados por una racionalización que, en nuestra opinión, será muy positiva para todos.