Vuelve el interés inversor por los inmuebles de lujo

Dic 22, 2011 | Finanzas

Le sobran 20 millones de euros? Con la crisis, puede resultar una osadía hacer esta pregunta. Pero lo cierto es que, pese a la debilidad económica y financiera, el mundo de los grandes patrimonios sigue creciendo. Son muchas las fortunas con capacidad para hacer frente a ese elevado pago, el de la casa más cara de España.
 
No hay más que ver las cifras del último informe sobre la riqueza en el mundo: las personas con grandes patrimonios (superiores a un millón de dólares) aumentaron un 8,3 por ciento en 2010, hasta alcanzar los 10,9 millones de ciudadanos, según datos de Merrill Lynch y CapGemini. La población global de ultrarricos (con más de 25 millones de dólares) creció un 10,2 por ciento en 2010 y su riqueza, un 11,5 por ciento. Para conservar el patrimonio, lógicamente, la inmensa mayoría ha reorientado sus inversiones: ha reducido el peso en renta variable para apostar más por renta fija... y también por los inmuebles, una categoría de inversión que gana enteros entre las familias más adineradas. Las viviendas exclusivas, como no podía ser de otra manera, vuelven a ganar interés, dentro y fuera de nuestras fronteras. Aunque el mercado inmobiliario doméstico continúa claramente de capa caída y los inversores siguen desaparecidos, el exclusivo segmento de las viviendas de lujo está comenzando a experimentar la vuelta, pausada y discreta, de los inversores.
 
Varias firmas especializadas en este segmento, como Engel & Völkers, Rimontgó y Luxury Properties, confirman que este mercado vuelve a despertar interés entre los más adinerados, no sólo con el ánimo de comprar para disfrute propio, sino también como inversión. Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista.com, comenta que, precisamente, la crisis del euro está haciendo que muchos grandes patrimonios nacionales y extranjeros se estén volviendo a interesar por invertir en el sector inmobiliario, en viviendas de alto «standing», como refugio. David Scheffer, director de expansión de Engel & Völkers en España (agencia especializada en viviendas de lujo), comenta, por su parte, que después de unos años de apatía resurge el interés, en algunas ocasiones, de forma sorprendente. «Hemos visto inversores interesados en comprar promociones de viviendas enteras a bancos, por ejemplo, de 1.000 pisos», asegura Scheffer.
 
Pero, ¿por qué recupera protagonismo este mercado? No hay duda de que el principal argumento es la caída de precios que también ha vivido esta tipología de viviendas. Miguel Solá, gerente de Luxury Properties (otra firma especializada en la intermediación de viviendas de lujo), asegura que los precios han descendido en torno al 40 por ciento en los últimos cuatro años. «Sólo en 2010, el descenso fue de en torno al 20 por ciento», asegura. Para David Scheffer también está claro que la significativa disminución de precios está reanimando, de nuevo, el mercado. En el año 2006, antes de la crisis, el metro cuadrado de un inmueble de lujo en Paseo de Gracia, en Barcelona, alcanzó máximos de 14.000 euros. Hoy, como mucho se paga en torno a 9.000-10.000 euros. El análisis de Solá es similar. Según sus cálculos, en la actualidad, el precio por metro cuadrado en este tipo de inmuebles, tanto en Barcelona como en Madrid, ronda los 8.000-9.000 euros. Estas cifras chocan claramente con el metro cuadrado medio en el mercado masivo de vivienda libre, situado en 1.700 euros.
 
Lujo, un millón de euros

En realidad, las agencias de compra-venta de viviendas VIP estiman que puede considerarse un inmueble de lujo a todo aquel que cueste más de un millón de euros. Aunque las puntualizaciones son notables: «Con el boom se vendían inmuebles catalogados como lujo que no lo eran, con precios irreales totalmente fuera de mercado. La crisis está poniendo los precios en su sitio», asegura Solá. De la misma opinión es Fernando Encinar, de idealista.com. Para él, la explosión de la burbuja inmobiliaria ha provocado que el mercado de lujo se haya quitado de encima productos con precios de alto «standing» pero sin cualidades (materiales, ubicaciones, tamaños, etc) para ser considerados como tales. «Durante los años de la burbuja aparecieron muchas promociones que vendían lujo pero que, por sus características y situación, no merecían el calificativo: han tenido que hacer enormes descuentos para encontrar comprador», asevera.

Las rebajas, en muchos casos, son espectaculares: en la agencia Rimontgó, por ejemplo, venden un piso en Denia por 4,7 millones de euros que salió a la venta por 6,75 millones de euros. Es decir, se ha rebajado en casi dos millones de euros, un 30 por ciento). Aunque más significativa es la rebaja de una finca en Bétera, de 400 metros de vivienda y parcela de 12.000. Salió a la venta por 3,1 millones de euros. Su precio actual está fijado en 750.000 euros. Y un tercer ejemplo: una villa en Segorbe, Castellón, de 356 metros de vivienda y 10.000 de parcela salió a la venta a 900.000 euros. Hoy su precio está en 260.000 euros.

Los expertos aseguran que estos descuentos están animando a las grandes fortunas españolas. Pero, además, destacan la mayor disposición a invertir, sobre todo de inversores extranjeros. «Por los inmuebles de lujo españoles se interesan, mayoritariamente, los ingleses, holandeses y los rusos. Incluso algún americano», asegura Miguel Solá. David Scheffer atisba, no obstante, un cambio en el interés de los extranjeros. «Se ha diversificado. Antes de la crisis, los más atraídos eran alemanes e ingleses. Ahora, hay franceses, rusos, belgas, holandeses, noruegos, suecos y hasta árabes que quieren comprar inmuebles de lujo en España», apunta. Los árabes, en su opinión, están volviendo a la Costa del Sol. «Les interesa Marbella, Puerto Banús, Estepona... En la Costa Blanca, sin embargo, un 70 por ciento de los interesados en este mercado de viviendas de lujo son rusos», añade.

Rentabilizar la compra

La fuerte caída de precios que se ha notado en el mercado de viviendas de lujo invita a pensar en una próxima revalorización, cuando pase de largo la crisis. Pero para maximizar la inversión, de momento, una buena opción es alquilar los inmuebles. En este caso, la rentabilidad por alquiler estimada es bastante superior a la del mercado doméstico. Mientras en este último no se pueden esperar retornos superiores al 5 por ciento (los rendimientos medios se sitúan en el 3,5 por ciento en las grandes ciudades, según datos de idealista.com), en el segmento del lujo las ganancias estimadas son bastante superiores. Miguel Solá, [...]

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